Der Schweizer Hypothekarmarkt wächst im Jahr 2022 um weitere 3.4 % (CHF 39 Mia.) auf CHF 1’211 Mia. Die grossen Gewinner sind die Banken, abgesehen von den Grossbanken, welche auf Vorjahresniveau bleiben. Die Versicherungen gehören zu den Verlierern, welche erneut (gewollt) Hypothekarvolumen abgeben – diesmal satte 3 %.
Die wichtigsten Entwicklungen des Hypothekarmarktes im Jahr 2022
Mit einem Wachstum von 5.1 % legen die Kantonalbanken erneut massiv zu und übertreffen das Wachstum des Vorjahrs (5 %) nochmals leicht. Die Raiffeisen-, Regionalbanken, Sparkassen und andere kleinere Banken profitieren vom allgemeinen Marktwachstum und der Zurückhaltung der Grossbanken. Die Grossbanken (CS & UBS) halten ihre Volumina und verzeichnen eine unwesentliche Abnahme von CHF 66 Mio.
Dahingegen bauen die Versicherungen stark ab. Sie haben 2022 2.9 % ihres Hypothekarvolumens verloren. Eine Reduzierung der Portfolios struggle sicherlich geplant, allerdings sehen wir im laufenden Jahr sehr kompetitive Angebote von Versicherungen, was darauf hindeuten könnte, dass sie beim Abbau überschossen haben und nun Marktanteile zurückgewinnen wollen.
Die Pensionskassen bleiben Wachstums-Champions. Nach einem Wachstum von zehn Prozent im Vorjahr sind Pensionskassen im Jahr 2022 mit 5.8 % erneut deutlich über dem Markt gewachsen. Rund zwei Drittel aller grossen Pensionskassen sind mittlerweile in Hypotheken investiert. Ob das rasante Wachstum weiter geht oder sich ein Sättigungseffekt einstellt, wird die Zukunft weisen.
Die wichtigsten Entwicklungen des Hypothekarmarktes 2015-2022
Das Wachstum des gesamten Hypothekenmarktes betrug in den letzten sieben Jahren quick CHF 240 Milliarden bzw. bemerkenswerte 24.5 %. Die Billionen Grenze (1’000 Milliarden) wurde 2016 durchbrochen und seither ist das Volumen auf CHF 1’211 Mia. angestiegen. Das durchschnittliche Hypothekarmarktwachstum professional Jahr lag bei rund 3 % und setzte sich auch 2022 trotz Zinsanstieg fort. Im aktuellen Jahr 2023 zeichnet sich ein weiteres Wachstum in ähnlichem bzw. leicht schwächerem Ausmass ab.
Alle Banken zusammen bleiben mit 95 % Anteil am Hypothekarmarkt die dominierenden Akteure. Innerhalb dieser Anbietergruppe zeigen sich aber grosse Unterschiede. Kantonalbanken sind seit 2015 um quick 35 % gewachsen (CHF 114 Mia.). Sie haben damit rund die Hälfte des Marktwachstums auf ihre Bücher genommen. 2022 setzten sie ihr Wachstum mit 5.1 % ungehindert fort. Auch für 2023 erwarten wir hier keine bedeutende Veränderung. Die Grossbanken (UBS & Credit score Suisse) wiesen bereits 2021 volumenmässig, im Vergleich zu allen anderen Banken, das geringste Wachstum auf und taten dies auch 2022. Ihr Wachstum ist damit gestoppt und mit der Grossbanken-Fusion erwarten wir auch für 2023 einen weiteren Rückgang um rund 2 %.
Die Pensionskassen haben im Vergleich zu 2015 ihre Volumina beinahe verdoppelt. Sie sind damit die Wachstums-Champions der letzten Jahre, kommen aber trotzdem nicht über einen Marktanteil von 2 %. Das Wachstum dürfte insbesondere den Vermittlern zu verdanken sein, die diesen Akteuren den Zugang zur Anlageklasse Hypotheken ermöglichen.
Vermittlermarkt: Wachstum setzt sich ungehindert fort
Das von Vermittlern jährlich platzierte Volumen hat sich von unter CHF 1 Mia. (2016) auf über CHF 13 Mia. (2022) massiv erhöht. Allein im letzten Jahr wurde ein Wachstum von 23 % erzielt. Bei einem jährlich platzierten Hypothekenvolumen von rund CHF 212 Milliarden (geschätzte 173 Mia. Verlängerungen und 39 Mia. Neufinanzierungen) liegt der Anteil der Hypothekarvermittler bei über 6 %.
Es zeigt sich ein regelrechter Increase von neu entstehenden Vermittlungsplattformen: 2012 startete MoneyPark als einer von wenigen Pionieren. Seither sind mehr als 25 neue Akteure dazugekommen. Trotz dieser neu entstandenen Breite an Anbietern bleibt das Vermittlungsvolumen auf eine Handvoll Anbieter konzentriert: MoneyPark als klarer Marktführer (rund 20 % Marktanteil am Vermittlermarkt) deckt zusammen mit fünf weiteren Anbietern rund zwei Drittel des Vermittlermarktes ab.
Insbesondere professionelle Vermittler mit Vollmandaten vom Sourcing bis zur Verwaltung der Hypotheken haben vielen alternativen Investoren wie Pensionskassen und Anlagestiftungen den Zugang zu Direktinvestitionen in die stabile Anlageklasse Schweizer Hypotheken ermöglicht. Und nicht nur das: Intermediäre und On-line-Vergleichsportale haben die Transparenz für die Hypothekarnehmer erhöht. Das Anbieterumfeld ist damit erheblich wettbewerbsfähiger geworden.
Obtain Studie
Laden Sie hier die gesamte Studie «Der Schweizer Hypothekarmarkt 2022» herunter.
MoneyPark – grösster unabhängiger Hypothekar- und Immobilienspezialist
>100 Accomplice | rund 30 Helvetia Standorte | >3 Mia. Hypothekarvolumen p.a.
